Der Hypotheken-Schnittpunkt: Warum Kreditkartenprämien vor dem Kauf eines Eigenheims pausieren müssen
Für Prämienliebhaber ist das Sammeln von Willkommensboni per Kreditkarte ein spannendes und gewinnbringendes Hobby. Vier oder fünf neue Karten pro Jahr zu eröffnen, 300.000 Flugmeilen zu sammeln und in der ersten Klasse zu fliegen, fühlt sich an, als würde man das Finanzsystem besiegen.
Wenn Sie sich jedoch auf den Kauf eines Wohnhauses vorbereiten und in die Welt von einsteigenHypothekendarlehen, die finanziellen Verhältnisse unterliegen einer massiven Verschiebung.
Ein Rückgang Ihrer Kreditwürdigkeit um 20 Punkte könnte Sie bei einem Autokredit zusätzliche 50 US-Dollar kosten. Aber auf einem500.000 $ 30-jährige Festhypothek, eine Zinsdifferenz von gerade0,50 % bedeuten erstaunliche zusätzliche Zinszahlungen in Höhe von über 54.000 $über die Laufzeit des Darlehens!
Kein Stapel von Kreditkartenpunkten oder Hotel-Suite-Upgrades kann die Zahlung von 50.000 US-Dollar zusätzlich für ein Haus rechtfertigen.
Wenn Sie planen, eine Hypothek zu beantragen, müssen Sie die strengen Regeln verstehenZeitleiste für die Abkühlung der Hypothek, wie die automatisierten Underwriting-Engines von Fannie Mae und Freddie Mac neue Konten sehen und warum die Abwanderung aufhören muss.
Wie Hypothekenversicherer Ihren Kredit tatsächlich abziehen
Beim Hypotheken-Underwriting wird nicht der in Ihrer Banking-App angezeigte Standard-FICO-8-Score oder der in Credit Karma angezeigte VantageScore verwendet.
Die bundesstaatlichen Vorschriften zur Hypothekenvergabe verlangen, dass Hypothekengeber einen Spezialisten beauftragenKreditauskunft für Wohnimmobilien (RMCR)– allgemein bekannt als„Tri-Merge“:
- Equifax: FICO-Score 5 (Beacon 5.0)
- Experian: FICO Score 2 (Fair Isaac Version 2)
- TransUnion: FICO Score 4 (Classic 04)
Die „Mittelwert“-Regel:
Kreditgeber nehmen keinen Durchschnitt der drei Bewertungen; Sie nehmen dasMittlerer numerischer Wert:
- Wenn Ihre Ergebnisse sind: Experian (770), Equifax (745), TransUnion (715) ->Ihr qualifizierender Hypotheken-Score beträgt 745!
- Wenn Sie den Antrag gemeinsam mit einem Ehepartner stellen, bewerten die Versicherer diesder niedrigere mittlere Wert der beiden Ehepartner.
Warum alte Hypotheken-Scores Abwanderer bestrafen:
FICO 2, 4 und 5 wurden Ende der 1990er und Anfang der 2000er Jahre entwickelt. Diese Legacy-Algorithmen sindwesentlich sensibler auf aktuelle Anfragen und neu eröffnete Kontenals moderne FICO 8- oder FICO 9-Modelle. Das Öffnen von drei Karten in den letzten sechs Monaten kann Ihren FICO-8-Score um 5 Punkte senken, kann aber Ihren Hypotheken-Mittelwert um 5 Punkte senken25 bis 40 Punkte!
Die zwei kritischen Hypothekenrisiken durch Kartenabwanderung
Über Ihre Kreditwürdigkeit hinaus prüfen Hypothekenversicherer zwei wichtige Kennzahlen:
1. Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI).
Versicherer stellen sicher, dass Ihre gesamten wiederkehrenden monatlichen Schuldenzahlungen (vorgeschlagene Hypothekenzahlung + Mindestkreditkartenzahlungen + Autokredite + Studienkredite) den Betrag nicht überschreiten43 % bis 45 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens.
- Für jede offene Kreditkarte mit ausstehendem Kontoauszugssaldo ist eine obligatorische monatliche Mindestzahlung erforderlich.
- Wenn Sie eine ausführen 0 % Einführung in die APR-Arbitrage-Strategie und beim Tragen von Werbekarten im Wert von 20.000 US-Dollar muss der Versicherer a zählenMonatliche Zahlung von 200 bis 400 US-Dollar gegen Ihren DTI, wodurch der maximale Hauspreis, den Sie kaufen können, gesenkt wird!
2. Erläuterungsschreiben für aktuelle Anfragen
Die Zeichnungsrichtlinien von Fannie Mae schreiben dies vorJede einzelne konkrete Anfrage, die innerhalb der letzten 120 Tage in Ihrer Kreditauskunft erscheint, muss schriftlich bestätigt werden:
- Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, für jede einzelne Anfrage ein formelles „Erläuterungsschreiben“ zu verfassen und zu unterzeichnen, in dem Sie nachweisen, dass dadurch keine neuen Schulden entstanden sind, die Ihre Hypothekenzahlungsfähigkeit gefährden könnten.
Der Zeitplan für die Hypothekenvorbereitung: Wann man mit der Abwanderung aufhören sollte
Befolgen Sie diesen strengen Zeitplan im Vorfeld Ihres Hauskaufs:
| Months Before Home Buying | Churning & Credit Action Plan | Strategic Purpose |
|---|---|---|
| 12 to 18 Months Prior | Apply for your final personal credit cards. Focus on meeting spending requirements. | Allows new accounts to cross the 1-year maturity threshold. |
| 6 to 12 Months Prior | **ABSOLUTE CREDIT CARD FREEZE**: Zero new applications for personal cards, loans, or retail credit. | Ensures zero hard inquiries appear on your 120-day mortgage lookback. |
| 3 Months Prior | Pay off all revolving balances. Stop any 0% APR arbitrage. | Drives your DTI to the lowest possible level. |
| 60 Days Prior | Deploy the **AZEO Method** (All Zero Except One): pay all cards to $0 before statement dates, leaving $10 on one card. | Maximizes your Tri-Merge middle score to its highest possible peak! |
| During Escrow / Closing | **DO NOT TOUCH ANYTHING**: No new cards, no furniture financing, no car leases! | Lenders run a "soft-pull refresh" 24 hours before closing. A new inquiry will halt funding! |
Die Ausnahme: Was ist mit Visitenkarten?
Wie in unserem ausführlich beschrieben Leitfaden für Geschäftskreditkarten für Einzelunternehmer , Geschäftskreditkarten von Chase, Amex, Citi und Bank of AmericaMelden Sie sich nicht bei Privatkreditauskunfteien.
- Wenn Sie während der 12-monatigen Bedenkzeit Prämien verdienen müssen, können Sie eine American Express Business Card beantragen (was häufig erforderlich ist).Keine harten Anfragenfür bestehende Mitglieder) oder eine Chase Ink-Karte.
- Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie keine Guthaben bei sich haben, die bei der Überprüfung des Hypothekenvermögens einer Überprüfung der Kontoauszüge bedürfen!
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